1. Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона возникает при наступлении определенных факторов, указанных в законе. Причем, этот вид ипотеки возникает независимо от желания сторон, при переходе права собственности на недвижимость от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником. Однако, для возникновения ипотеки в силу закона есть специальные, определенные законом обязательные условия. Ипотека в силу закона наступает в следующих случаях:
Продажа в кредит. Товар, проданный в кредит, в том числе, с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца с момента его передачи покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не установлено договором. Это условие распространяется на все виды недвижимости, которые могут быть предметом купли продажи (пункт 5 ст. 488 и пункту 3 ст. 489 Гражданского кодекса РФ). Ипотека в отношении недвижимости возникает, если продавец (он же кредитор) продает обЪект недвижимого имущества в кредит, в том числе, в рассрочку, покупателю.
Приобретение квартир, земельных участков, жилых домов с использованием кредитных средств. Жилой дом, квартира, земельный участок, приобретенные с использованием кредитных средств: банка, кредитной организации или средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на покупку недвижимости, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на недвижимое имущество. При покупке квартиры, жилого дома или земельного участка с использованием кредита недвижимость находится в ипотеке у банка, выдавшего кредит, до полного погашения кредита. В этом случае в правоотношениях участвуют три стороны - продавец, покупатель и кредитор. Указанные случаи предусмотрены статьями 64.1 и 77 Закона об ипотеке.
Строительство жилых комплексов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств. В соответствии со статьей 64.2 закона об ипотеке земельный участок, на котором построен или строится некий обЪект, с использованием кредитных средств, предоставленных на строительство (здания или сооружения), означает, что земельный участок, на котором осуществляется строительство, будет находится в залоге с момента регистрации права собственности на строящееся здание. Банк выдает кредит, потом заключается договор об ипотеке земельного участка, на котором будет вестись строительство за счет кредитных средств. При этом построенный обЪект недвижимости не будет обременен ипотекой. Закон гласит, что квартираили жилой дом, построенные с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (ст. 77 Закона об ипотеке). Указанная норма действует, например, при приобретении квартиры в строящемся доме на основании инвестиционного договора с привлечением кредитных средств банка. До тех пор, пока жилой дом не будет построен и сдан в эксплуатацию, а право собственности на квартиру зарегистрировано, квартира не может являться обЪектом ипотеки. Поэтому квартира становится обремененной ипотекой только после регистрации права собственности.
Залог имущественных прав. Согласно пункту 1 ст. 58 Закона РФ от 29.05.1992 2872-1 "О залоге", если при залоге имущественных прав должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога.
Рента. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства платильщика ренты приобретает право залога на это имущество. При этом договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации ( Пункт 1 ст. 587 Гражданского кодекса РФ).
Договор ренты:
- одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (платильщику ренты) в собственность имущество;
- плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или предоставлять средства на его содержание в другой форме;
- при заключении указанного договора собственником квартиры становится лицо, которое обязуется содержать получателя ренты ( бывшего собственника недвижимости).
Договор ренты очень часто заключают пожилые люди, у которых есть квартира или дом, но которым не хватает средств к существованию. Одним из видов договора ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. Согласно статье 601 Гражданского кодекса РФ получатель ренты - передает принадлежащую ему недвижимость в собственность платильщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) третьего лица (лиц). Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилье, питании и одежде, а также, если этого требует здоровье гражданина, и уход за ним. В данном случае ипотека прекращается в связи со смертью получателя ренты. Для этого необходимо подать в регистрирующую организацию заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке и предоставить свидетельства о смерти получателя ренты.