Среди основных программ ипотечного кредитования можно выделить: ипотеку первичного жилья, ипотеку вторичного жилья и ипотеку новостроек. Можно также выделить ипотеку элитного жилья, ипотеку загородной недвижимости и ипотеку земли и земельных участков.
Ипотека первичного жилья
Выбирая ипотеку первичного жилья, большинство покупателей мечтает о новой квартире, которая станет их собственностью. Однако именно с ипотекой первичного жилья связаны многие трудности, которые необходимо учитывать. Как правило, на рынке первичной ипотеки процентная ставка до оформления прав собственности на жилье обычно выше (примерно на 2%), чем по ипотеке вторичного жилья. После оформления прав собственности на квартиру, процентная ставка обычно снижается до уровня вторичного рынка. Это связано с тем, что на этапе строительства кредитование осуществляется под залог прав требования по инвестиционному договору, потому что квартира в этот момент не является собственностью заемщика и не может быть таковой до сдачи дома Госкомиссии. Минимальный первоначальный взнос при этом обычно выше и в среднем составляет 30-40% от стоимости жилья, в то время как на рынке вторичного жилья - в среднем 15-20%.
При ипотеке первичного жилья до оформления прав собственности, необходимо страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Кроме того, в большинстве случаев, не нужно страховать риск потери собственности вследствие претензий третьих лиц. В случае ипотеки первичного жилья чаще прибегают к безналичному переводу денег, что экономит средства при операции обналичивания, за которую многие банки берут комисионные. За безналичные переводы некоторые банки тоже взимают комиссию, но она, как правило, меньше сборов за операции с наличными деньгами.
Ипотека вторичного жилья
Несмотря на то, что ипотека первичного жилья сейчас очень быстро развивается, рынок ипотеки предлагает также ипотеку вторичного жилья. При ипотеке вторичного жилья, после заключения договора требуется значительный первоначальный взнос, который обычно составляет до 30% от стоимости будущей квартиры.
Очень важно для российских покупателей то, что ипотека вторичного жилья отличается большей доступностью. Кроме того, при вторичной ипотеке будущий владелец квартиры вЪезжает в нее сразу. При работе по ипотеке вторичного жилья банки могут рассматривать не только официальный, но и "серый" доход. На этом рынке активно работают агенства недвижимости, которые анализируют возможности клиента и сопоставляют их с условиями различных ипотечных программ города.
Ипотека строящегося жилья
Преимущество ипотеки строящегося жилья в том, что вы становитесь обладателем новостройки. Новостройка привлекательна своей современностью и юридической чистотой. Ипотека хороша тем, что пока идет строительство, вы уже можете запланировать свое будущее. Вы также экономите, поскольку приобретаете квартиру или дом по самой низкой цене. Ипотека на рынке строительства развивается, в основном, путем двусторонних договоренностей между банками и строителями.
Процентная ставка в валюте по новостройкам составляет 11% годовых при сроке кредитования в 15 лет. Сумма кредита не ограничена и зависит от платежеспособности и стоимости приобретаемой квартиры. Собственные средства заемщика должны составлять не менее 30%. Необходимы также поручители и подтверждение дохода.
Ипотека элитного жилья
Рост цен на рынке элитной недвижимости составляет сегодня в среднем 10-15% годовых. Таким образом, даже инвестиционная покупка элитной квартиры через ипотечный кредит является выгодной. Как отмечают эксперты, особенно выгодно покупать элитное жилье в кредит на стадии строительства. В этом случае ипотека оформляется на 10-15 лет, и получив заемные средства на строящееся жилье, клиент пользуется инвестиционным кредитом, поскольку после завершения строительства стоимость обЪекта серьезно увеличивается (если вы решите, например, продать недвижимость), а вложенные средства капитализируются.
Ипотека загородной недвижимости
Сегодня ипотеку можно оформить не только на городское жилье, но и на покупку дома в кредит или строительство загородной недвижимости. Сейчас ипотека по покупке загородной недвижимости не отличается ни по времени, ни по своей стоимости от покупки квартиры. После заключения кредитного договора и помещения суммы кредита в депозитный сейф либо открытия аккредитива банк в сделке продавца и покупателя не участвует. Продавец и покупатель самостоятельно заключают договор купли - продажи, куда обязательно включают указание на то, что дом и участок приобретаются за счет кредитных средств, и указание реквизитов банка, необходимых государственному регистратору для внесения записи в Единый государственный реестр прав. Вместе с договором купли-продажи покупатель подает в орган государственной регистрации закладную. После регистрации ипотеки продавец получает деньги из депозитарного сейфа либо со счета "аккредитивы к оплате" по предЪявлении зарегистрированного договора купли-продажи. Первоначальный взнос должен составлять не менее 30% стоимости предмета залога.
Ипотека земли и земельных участков
Главное различие между ипотекой жилых помещений и ипотекой земельных участков заключается в том, что ипотека дома невозможна без одновременного залога и земельного участка под этим домом или его части, функционально обеспечивающей дом. Залог земельного участка обязателен не только в том случае, если он принадлежит заемщику на праве собственности,но также и на праве аренды. Заемщик обязан заложить принадлежащее ему право аренды этого участка или соответствующей его части.
Правила об ипотеке не распространяются на земли, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских)хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором. Оценка земельного участка не может быть установлена в Договоре об ипотеке ниже его нормативной стоимости.
Точно также как ипотечные программы отличаются друг от друга, различны и предложения, которые эти банки делают своим клиентам. Правильно выбрать банк ничуть не менее важно, чем верно определиться с ипотечной программой. Информацию о банках в достаточном обЪеме можно найти в сети Интернет. Также можно воспользоваться услугами риелторского агенства. В этом случае, как правило, консультация будет предоставлена клиенту бесплатно. Ипотечный брокер за 1% поможет с выбором ипотечной программы, оформлением и получением кредита.
Самостоятельно правильно подготовить документы для определенного банка довольно трудно - у каждого из банков есть свои нюансы. Агенства и брокеры, имеющие опыт работы с различными банками способны быстро и качественно справиться с возложенными на них обязанностями. Но можно попробовать сделать это и самостоятельно.