Согласно статье 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изЪятиями, установленными федеральным законом. Право залога заключается в праве кредитора (залогодержателя) требовать при невыполнении должником (залогодателем) обязательств, обеспеченных залогом, продажи заложенного имущества с торгов и в первоочередном получении денежных средств, полученных в результате продажи недвижимого имущества.
Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству. Обеспеченное ипотекой обязательство также называется основным обязательством, поскольку его исполнение обеспечено залогом недвижимости по договору об ипотеке (залоге недвижимости), которое, в свою очередь, является дополнительным обязательством (акцессорным).
Кстати, залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Рассмотрим простой пример:
Предположим одна фирма "1" имеет в собственности земелный участок. Другая фирма "2" хочет построить на этом участке жилой комплекс, но денег на строительство у нее нет. При этом владельцем обеих фирм является один и тот же человек. Чтобы реализовать данную схему, фирма "2" берет кредит в банке на строительство, но чтобы не обременять ипотекой строящийся торговый комплекс и также снизить процентную ставку по кредиту, фирма "1" передает банку в залог земельный участок.
Основным отличием законной ипотеки от договорной является то обстоятельство, что при договорной ипотеке не меняется собственник обЪекта недвижимости, а ипотека возникает на основании договора об ипотеке.
Надо заметить, что договор об ипотеке может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого и обеспечивается договором об ипотеке. Когда основное обязательство (например, полное погашение кредита по кредитному договору) прекращается, прекращается и ипотека.