Договор об ипотеке относится к числу традиционных гражданско-правовых договоров. Общие правила заключения таких договоров регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ). Вместе с тем к заключению договоров об ипотеке применяются и специальные правила, содержащиеся в Законе "Об ипотеке". Однако же при выявлении каких-либо противоречий между нормами Гражданского кодекса РФ и нормами Закона "Об ипотеке" при заключении договоров об ипотеке приоритет будут иметь нормы Закона.
Для соблюдения законности сделки по ипотеке (залогу недвижимого имущества) требуется целый ряд условий:
- Предмет ипотеки.
В договоре указывают состав заложенного имущества, дается характеристика предмета ипотеки; например, если в ипотеку передается здание, определяется назначение здания (административное, производственное). Иногда же соответствующий обЪект недвижимости имеет собственное индивидуальное наименование (гостиница "Астория"), и тогда в договоре об ипотеке указывается собственное наименование, его качественные и количественные характеристики (размер площади, этажность), а также признаки позволяющие индивидуализировать данную вещь, выделить ее из массы подобных вещей (адрес местонахождения здания). - Оценка предмета ипотеки.
В основном применяется правило, когда оценка предмета ипотеки определяется соглашением сторон в виде договора об ипотеке в денежном выражении в российских рублях. Но существует особенность оценки земельного участка, то есть его цена не может быть ниже нормативной. Причем имеется в виду нормативная цена на момент заключения договора об ипотеке (в течении периода ипотеки в связи с инфляционными процессами эта нормативная цена может перерасти договорную стоимость заложенного участка). При ипотеке государственного и /или муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном порядке. - Существо исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Если, например, ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре об ипотеке указывают, что получение кредита обеспечено, кто является кредитором, заемщиком. - Размер исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Если, например, ипотека обеспечивает обязательство кредитного договора, то в договоре об ипотеке указывают размер кредита и проценты, которые должны быть уплачены банку за пользование кредитом. - Срок исполнения обязательства.
Это может быть:
1. Срок передачи вещи покупателю, а также срок уплаты покупной цены по договору купли-продажи;
2. Срок погашения кредита и уплаты процентов по кредитному договору.
Если обеспеченное ипотекой обязательство подлежит исполнению или по частям, то в договоре указывают срок и размер платежей. - Право, в силу которого имущество принадлежит залогодателю.
В договоре должны быть указаны наименование и реквизиты органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор о залоге считается незаключенным. В судебной практике часто встречается следующая ошибка. Существует документ, озоглавленный "Договор об ипотеке", подписанный обеими сторонами, имеющий печати обеих сторон, но в договоре не указано одно из существенных условий, и договор считается не заключенным. Такой документ есть "юридический пул", никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает.
Любой договор об ипотеке (равно и как ипотека в силу закона ) подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции, которая осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, и регулируется Законом РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество". Для регистрации договора об ипотеке есть ряд обязательных условий.